2011-2022中国房价走势分析
Mon, Jun 06, 2022摘要
本文的主要结论如下:
- 目前一线城市的房价仍在继续上涨，二三四线城市房价均略微下跌，跌幅并不大(~2%)。
- 2011-2022年间，房价的整体变化趋势是2011~2013年基本持平，2013-2014开始第一轮上涨；2014-2015迎来一波下跌，跌幅7%左右；2015-2017快速上涨，2017-2021缓慢上涨；2021-2022部分城市上涨，部分城市缓慢下跌，跌幅2%-3%;
- 2011-2022年间，中国的城市房价涨幅大约在50%~100%之间；涨幅最高的是深圳，涨幅最低的是温州。
- 一线、新一线、二线城市的房价涨幅依次递减，三四五线城市的房价涨幅大致相当。
- 不同面积的新房价格涨幅基本相当，不同面积的二手房价格涨跌幅差异较大: 面积大的房子涨的实收涨幅较大，跌的时候跌幅也更大；
问题背景
最近国家出台了一系列促进房地产销售的政策，比如放开限购、降低利率等。关于房价的变化也是众说纷纭，但是我没有看到有人放出房价变化的曲线图。各大房地产销售网站上的房价数据也是各不相同，而且一般只会给出1-2年内的数据。为了更好的分析房价的变化，准确判断房价的当前状态，特此整理一下当前的房价变化曲线，并据此进行一些简单的分析。
分析方法
数据采集
首先想到的办法是用爬虫来爬取各个房产销售网站的数据，但是不同网站的数据差异较大，而且网站放出的数据不全。
目前比较权威的数据来源是国家统计局每个月发布的《70个大中城市住宅销售价格指数》。数据包含2011年至今的70个城市的房价环比、同比变化数据。数据说明:
- 调查范围：各城市的市辖区，不包括县。
- 调查方法：新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。
- 价格指数的计算方法详见《房地产价格统计报表制度》。
- 如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。
数据分析
从原始的70个城市的新房和二手房数据的环比数据，可以得到每个城市的房价变化曲线。从70城的销售价格分类指数，可以分别得到不同大小的房子的房价变化。
接下来我们将分别给出以下几个方面的信息，并分别进行大致的分析：
- 70城的新房和二手房的价格曲线，对全国的价格变化有一个感性的认知。
- 对70城房价曲线分类，按照中国城市新分级名单 将城市分为一线、新一线、二线、三线、四线、五线城市分别进行统计。然后绘制新房和二手房的房价变化平均曲线图。
- 对不同城市的价格曲线进行聚类，分为5类分别绘制曲线。因为不同的城市对房价的控制力度不同，通过聚类来只看房价的变化结果。
- 选择一个城市–南京为例，分别分析新房和二手房的不同大小的房子的价格变化。
结果
全国70城新房和二手房价格变化曲线图
小结:
- 从2011年-2022年，整体上，大城市的房价涨幅在1.8左右，中等城市的房价涨幅在1.5左右，小城市的房价涨幅在1.2左右。
- 深圳的新房和二手房的涨幅 > 2.5，大幅超过北上广这三个一线城市，领冠全国。
- 温州的房价经历了一个下降到温和上涨的过程，整体房价和十年前基本持平。在各个城市间，也是一个独特的现象。
- 房价在14年开始出现了一波下降，在15年左右因为货币化棚改政策开始起飞；17年中开始控房价后房价增幅放缓。
- 房价增幅上，新房和二手房整体差异不大，基本趋势保持一致。
一线城市、新一线城市、二线城市房价曲线
小结:
- 一线城市4个，新一线城市12个，二线城市24个，三线城市22个，四线城市11个，五线城市6个
- 不同等级城市的房价分化明显；一线、新一线、二线城市的房价涨幅依次递减，三、四五线城市的房价涨幅差别不大(也存在整体城市很多，而样本数偏少的问题)。
- 一线城市的二手房房价在经历了21年下半年的回调后，在22年年初开始再次向上。
- 其它城市的二手房房价则在21年下半年回调后，持续下跌，但降幅并不大；新一线的降幅大约为2%(1.431–>1.409)，二线城市降幅大约为3%(1.353–>1.323),三、四、五线城市降幅在3%-4%之间。
- 新房价格表现出了不同的趋势：在21年回调阶段，新房价格的降幅明显小于二手房。而且新一线城市的房价在22年年初，也呈现出和一线城市类似的再次向上的迹象。
城市房价聚类
价格变化聚类结果:
- [‘深圳’]
- [‘北京’, ‘上海’, ‘南京’, ‘合肥’, ‘厦门’, ‘广州’]
- [‘天津’, ‘石家庄’, ‘无锡’, ‘杭州’, ‘福州’, ‘南昌’, ‘赣州’, ‘济南’, ‘青岛’, ‘郑州’, ‘武汉’, ‘长沙’, ‘惠州’]
- [‘唐山’, ‘秦皇岛’, ‘包头’, ‘太原’, ‘丹东’, ‘呼和浩特’, ‘锦州’, ‘沈阳’, ‘吉林’, ‘大连’, ‘牡丹江’, ‘长春’, ‘哈尔滨’, ‘扬州’, ‘徐州’, ‘温州’, ‘金华’, ‘宁波’, ‘蚌埠’, ‘安庆’, ‘泉州’, ‘九江’, ‘烟台’, ‘济宁’, ‘洛阳’, ‘平顶山’, ‘宜昌’, ‘襄阳’, ‘岳阳’, ‘南宁’, ‘常德’, ‘海口’, ‘重庆’, ‘湛江’, ‘成都’, ‘韶关’, ‘贵阳’, ‘桂林’, ‘昆明’, ‘北海’, ‘西安’, ‘三亚’, ‘兰州’, ‘泸州’, ‘西宁’, ‘南充’, ‘银川 ‘, ‘遵义’, ‘乌鲁木齐’, ‘大理’]
小结：
- 聚类之后城市间的分化更加明显，深圳的房价涨幅独树一帜；新房一路上涨，二手房回调后继续上涨。
- 北上广再加上一些新一线城市，构成第二梯队；新房和二手房在近期基本维持价格不变。
- 其余城市的新房和二手房价格均出现了小幅度下跌，但下跌幅度十分有限。
南京不同面积的房子房价分析
小结:
- 南京新房中，不同面积的新房价格的变化趋势基本一致，都呈现持续上涨的趋势，且大房子的涨幅略高于中小面积的房子;
- 南京的二手房中，不同面积的房子房价出现了比较大的分化: 面积大的房子在上涨时涨得多，在下跌时也跌得多;
- 南京的二手房中，>144平米的房子近期的回调幅度达到9%(1.95–>1.86),90-144平米的房子价格回调幅度约4%(1.709–>1.668), 90平一下的房子价格跌幅约5%(1.57–>1.52);